Soll ein Gebäude teils vermietet und teils veräußert werden, sollten Bauherren auf eine klare Aufteilung der Kosten achten – und getrennte Konten einrichten.
Bauen ist teuer. Auch die seit Jahren niedrigen Zinsen ändern an einer insgesamt hohen Belastung für die Bauherren nichts. Da erscheint es nur allzu verständlich, dass zumindest diejenigen, die den heiß begehrten Wohnraum für Mieter schaffen, den Fiskus an diesen Kosten beteiligen wollen. Befinden sich in dem neuen Gebäude allerdings nicht ausschließlich Mietwohnungen, lauern dabei ein paar Fallstricke.
Diese Erfahrung machte ein Ehepaar, das ein Haus mit drei Eigentumswohnungen bauen ließ. Zwei dieser Wohnungen sollten vermietet werden. Die dritte verkaufte das Paar an seine Tochter. Finanziert haben die beiden den Bau über ein Darlehen. Die Baurechnungen wickelte das Ehepaar über ein einheitliches Baukonto ab, auf das auch die Eigenmittel, die Darlehenssumme sowie die Kaufraten eingezahlt wurden. Alle fälligen Zahlungen wurden in einer Summe vom Konto beglichen. Eine Aufteilung der Herstellungskosten auf den vermieteten und den zum Verkauf stehenden Teil nahmen die Bauherren dabei nicht vor.
In seiner Einkommensteuererklärung rechnete das Ehepaar die Darlehenszinsen den beiden vermieteten Wohnungen zu und machte sie vollständig als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das zuständige Finanzamt teilte die Zinsen jedoch auf die drei Wohnungen im Haus auf und berücksichtigte nur den Teil, der auf die künftigen Mietwohnungen entfiel. Dieser Einschätzung schloss sich auch das Finanzgericht Baden-Württemberg an.
Bestätigt wurde diese Auffassung inzwischen vom Bundesfinanzhof (BFH). Fließen sowohl die Eigenmittel wie auch der Darlehensbetrag und die Raten aus dem Verkauf der Wohnung auf ein einheitliches Baukonto, sei eine gezielte Zuordnung der Darlehenssumme auf den zur Vermietung bestimmten Teil des Hauses nicht mehr möglich (Az: IX R 1/18).
Das gelte vor allem dann, wenn die Bauherren von diesem Konto alle mit dem Bau anfallenden Kosten ohne Unterscheidung begleichen. Im vorliegenden Fall vermissten die Richter daher eine objektbezogene Aufteilung. Als Folge daraus stand dem Ehepaar schließlich nur der anteilige Abzug ihrer Werbungskosten zu.
Dem gleichen Grundsatz war der BFH bereits in der Vergangenheit in einem Fall gefolgt, bei dem ein Teil eines Gebäudes selbstgenutzt und der andere vermietet werden sollte. Schon damals hatten die Richter festgestellt, dass eine wirtschaftliche Zuordnung von Kosten nicht durch einen reinen Willensakt – also die selbstbestimmte Festlegung durch die Bauherren – erfolgen kann. Voraussetzung sei stattdessen eine klare Aufteilung aller geflossenen Beträge auf die einzelnen Gebäudebereiche. Nur dann seien die Werbungskosten vollständig abziehbar.
Praxistipp:
Grundsätzlich gilt: Wer den Bau von Mietwohnungen plant, sollte sich bereits lange vor Baubeginn steuerlich beraten lassen. Auf diese Weise gelingt es Bauherren am besten, mögliche Fallstricke im Blick zu behalten und teure Fehler zu vermeiden. Gerade wenn nur ein Teil des Gebäudes vermietet werden soll, kommt es außerdem auf eine gute Organisation an. Wichtig ist dabei, dass auch Außenstehende die Struktur gut nachvollziehen können. Um Kosten konkret den einzelnen Gebäudeteilen zuordnen zu können, sollten Bauherren gleich zu Beginn separate Konten anlegen. Eines davon dient ausschließlich dazu, sämtliche Zahlungsvorgänge mit Bezug zu den Mietwohnungen abzuwickeln. Das heißt, der dafür genutzte Teil des Darlehens fließt auf dieses Baukonto. Auch alle Rechnungen werden entsprechend zugeordnet und darüber bezahlt.
Wer diese Trennung strikt durchhält, kann schließlich die auf die vermieteten Wohnungen entfallenden Herstellungskosten konkret nachweisen und dadurch auch vollständig als Werbungskosten absetzen.
